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Précisions sur les conditions d’indemnisation du manque à gagner résultant d’un refus illégal de permis de construire (CE 14 avril 2016 n°371274)


Le 24 Mai 2016

Par un arrêt du 14 avril 2016 n°371274, le Conseil d’Etat apporte des précisions sur les conditions d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de bénéfices ou du manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire.

En l’espèce, une société avait conclu un compromis de vente en vue d’acquérir un terrain afin d’y réaliser une opération immobilière. Ce compromis comprenait, notamment, une clause suspensive d’obtention du permis de construire au profit du seul acquéreur qui pouvait la dénoncer à tout moment.

Le maire de la commune ayant refusé, par arrêté, de faire droit à la demande de permis de construire de la société, cette dernière à saisi le juge administratif afin d’obtenir l’annulation, pour excès de pouvoir, de cet arrêté.

Le tribunal ayant fait droit à sa demande, la société a néanmoins décidé de ne pas acquérir le terrain en question et de ne pas poursuivre son projet immobilier.

S’estimant tout de même lésée par ce refus, la société a, à nouveau, saisi le juge administratif afin d’obtenir réparation de son préjudice au titre des honoraires d’architecte et du manque à gagner.

Alors que les juges de première instance n’avaient pas fait droit aux prétentions de la société, les juges d’appel ont condamné la commune à indemniser la requérante au titre du manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière.

Ces derniers ont, ainsi, retenu l’existence d’un lien de causalité direct entre le refus illégal et les préjudices allégués par la société et ont infirmé le raisonnement des juges de première instance, en considérant que la société, en n’exerçant pas sa faculté de renonciation à la clause suspensive du compromis de vente, n’avait pas commis de faute ou d’imprudence de nature  à exonérer, en tout ou en partie, la commune de sa responsabilité.

Alors que le Conseil d’Etat valide le raisonnement des juges d’appel sur ce point, il le censure sur un autre point.

Il considère ainsi qu’en  faisant droit à la demande d’indemnisation du manque à gagner de la société, sur la base d’un rapport d’expertise évaluant le préjudice subi par comparaison avec une opération présentant des caractéristiques similaires et réalisé dans une autre ville, sans rechercher « si les circonstances particulières de l'espèce permettaient de faire regarder ce préjudice comme ayant un caractère direct et certain, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit », les juges d’appel ont commis une erreur de droit.

L’arrêt du 15 avril 2016 est l’occasion pour le Conseil d’Etat de préciser dans quelles conditions le refus illégal d’un permis de construire peut ouvrir droit à indemnisation du manque à gagner en résultant.